정부가 지난 1월 7일 2017년 세법개정 후속시행령 개정안을 발표하면서 다주택자 양도세 중과 예외규정을 담았다. 양도세 중과가 적용되는 4월 이전 보유가치가 낮은 지방주택을 처분하려는 움직임을 막아 지방 부동산시장에 미치는 충격을 완화시키겠다는 의도로 해석이 된다. 과연 정부의 바람처럼 침체의 늪에 빠진 지방부동산시장을 구할 수 있는 묘약이 될 수 있을 것인지 알아보자.

다주택 양도세 중과 예외규정 내용은

2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 배제와 2주택자는 기본세율+10%p, 3주택자 이상은 기본세율+20%p가 적용될 예정이다.

8·2대책에서 정부의 의도는 과열지역 주택을 정리하거나 추가 투자를 하지 말라는 것이었는데 이런 정부의 바람과는 반대로 다주택자들은 입주 물량이 많고 호재가 부족하여 보유가치가 낮은 지방주택부터 먼저 처분을 하면서 오히려 서울 강남 등 인기지역 주택 이른바 똘똘한 한 채를 보유하자는 쪽으로 분위기가 형성됐다.

상황이 이렇다 보니 난감한 상황에 빠진 정부는 예외규정을 만들어 돌파구를 찾으려고 하고 있다.
다주택자 양도세 중과 예외규정 내용은 다음과 같다.

3주택 이상

수도권, 광역시, 세종시 외 3억원 이하 주택
장기임대주택(8년 이상 임대)
10년 이상 장기 사원용 주택
상속받은 주택(5년 이내 양도)
조특법상 감면대상 미분양·신축 주택

2주택 이상

3주택 이상 보유자 중과 제외 주택
취학, 근무 등으로 취득한 비수도권 주택
혼인 합가일로부터 5년 이내 양도 주택
동거봉양 합가일로부터 10년 이내 양도 주택
소송 중인 주택, 소송 결과로 취득한 주택
일시적 2주택 경우 종전 주택

과연 위기의 지방부동산을 살릴 수 있을까

지방의 3억원 이하 주택이 중과 대상에서 제외되면서 4월 이전 양도세 회피 매물의 충격은 다소 완화되면서 투매를 막을 수는 있겠지만 지방부동산을 살리기에는 역부족이다.

지방 주택가격 하락의 원인은 다주택자 양도세 중과에만 있는 것이 아니라 제한 수요에 비해 많았던 공급물량과 그동안의 상승에 대한 피로감 때문으로 적어도 작년부터 지방 부동산시장은 수도권과 달리 관리가 필요했음에도 서울 부동산시장의 활황에 묻히면서 골든타임을 놓쳤다.

오히려 당초 8·2대책의 강도에서 한발 물러서 퇴로를 열어준 양상이 되면서 똘똘한 한 채를 구입하고자 하는 분위기를 막기는 어렵고 오히려 주택 수 부담이 줄어들면서 서울 강남 등 인기 지역 투자가 더 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.

그리고 현재 주택시장이 이상 과열을 보이는 곳은 강남, 용산, 성수, 마포 등 서울 인기 지역과 분당 등 경기 일부 지역, 세종시 정도임에도 서울과 경기 광역시를 모두 하나로 묶어 규제대상에 포함시키는 우(愚)를 범했다. 규제대상을 조금 더 면밀하게 적용했으면 하는 아쉬움이 남는다.

김인만
김인만부동산연구소장
김인만부동산스쿨 대표