김인만 소장이 짚어주는 부동산 흐름

2017년 12월 13일 많은 이들이 기다리던 임대주택 등록 활성화 방안이 발표됐다.

그런데 부동산 전문가가 보기엔 소문난 잔치 먹을 것이 없다고 뭔가 아쉽고 허전한 생각이 든다고 전한다. 정부가 발표한 임대주택 등록 활성화 방안의 내용과 그 영향에 대하여 알아보자.

임대주택 활성화 방안 내용은 무엇이 있나요?

정부는 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위하여 각종 세금과 건강보험료 인센티브를 주고 2020년까지 임대사업자 등록이 활발하지 않으면 임대등록 의무제 도입과 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 시행하는 방안을 검토하겠다고 한다.당근과 채찍을 동시에 내놓은 것이다.

취득세, 재산세 등 지방세 감면을 2018년에서 2021년까지 연장하고 2019년부터 8년 이상 장기임대 시 40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지하고 공공주택, 오피스텔뿐만 아니라 다가구주택도 감면혜택을 주기로 하였다.

임대소득세 감면은 임대소득세 감면기준을 2018년부터 3호 이상에서 1호 이상으로 확대적용하고 2019년부터 현재 분리과세 시 60% 적용하는 필요경비율을 등록사업자70%, 미등록사업자 50%로 차등조정하기로 하였다.

양도세 및 종부세 감면은 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과배제하고 2019년부터 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향 조정하며, 2018년 4월부터 종부세 합산 배제 적용대상을 5년에서 8년 임대 시로 변경하기로 하였다.

2020년 말까지 등록하는 경우 건강보험료를 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40% 감면해 부담을 완화해주기로 하였다.

이와 함께 임대차 계약갱신 거절 기간이 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정이 되고 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차도 폐지가 되며 최우선 변제 소액보증금도 높이는 방안도 검토된다.

과연 다주택자들은 임대주택 등록을 할까요?

정부의 주택임대사업에 대한 인센티브 방안내용을 보고 등록 유무를 결정하겠다고 기다리던 다주택자들이 과연 이 정도 혜택으로 등록을 할지 모르겠다.

물론 기대에 미치지는 못하지만 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과도 되니 임대주택 등록을 하는 분들도 있겠지만 보유가치가 떨어지는 주택은 정리하고 서울 등 대도시 경쟁력이 있는 주택으로 주택 수를 줄여서 한번 버텨 보자는 수요도 여전히 많을 것으로 예상된다.

3주택 이상은 혜택도 별로 없는데 의무등록이 되면 그때 등록을 하면 되지 굳이 지금 등록을 할 이유는 없기 때문이다.

필자도 임대주택 활성화 방안 내용을 보고 뭐가 이리 복잡하고 내용이 많은지 하는데 일반 수요자들은 오죽할까.

주택 수, 가격, 면적 상관없이 모든 주택을 임대사업 등록을 하면 양도세, 재산세, 종부세, 소득세, 건보료 4년 보유 40%, 8년 보유 80% 감면, 1주택자 비과세 등 초등학생들이 봐도 이해할 수 있도록 간단명료하게 만들면 안 되는 것일까.

그리고 6·19, 8·2, 9·5, 10·24, 11·29, 12·13, 12·14 등 무슨 대책이 매달 이렇게 쏟아지는지 대책의 내용을 떠나 피로감을 느낄 수밖에 없고 시장의 내성이 생기지는 않을까 하는 걱정도 된다.