문재인 대통령의 개헌안에 토지공개념이
포함되면서 토지공개념이 때아닌 이슈가 되고 있다.
도대체 토지공개념이 무엇인지 이렇게 민감한
이슈가 되는지 토지공개념의 의미와 부동산시장에
미치는 영향에 대하여 알아보도록 하자.

■ 토지공개념이란

토지공개념은 개인의 토지소유권은 인정하지만 토지의 이용과 수익, 처분권을 국가가 관리한다는 개념으로 사유재산인 토지에 대하여 공공의 목적을 위하여 국가가 어느 정도 개입을 하겠다는 것이다.

자본주의 경제는 소유권의 불가침을 기반에 두지만 제한된 토지면적에 비하여 토지를 사용하려는 수요가 증가하면서 토지에 대한 투기현상이 발생하고 토지를 소유한 소수는 부유해지는 반면 토지를 가지지 못한 다수는 빈곤해지는 불평등 심화되자 사유재산인 토지에 공공재(公共財) 성격을 적용하여 토지소유를 제한하고 세금으로 이익에 대한 환수하고자 토지공개념이 등장했다.

토지공개념을 찬성하는 쪽에서는 선진국들도 많이 채택을 하는 제도로 토지로 인한 불평등을 줄여 서민들의 상대적 박탈감을 해소하고 토지투기가 억제되면서 부동산시장이 안정되어 소수의 자본가들과 다수의 빈곤층이라는 자본주의 근본 문제점을 해결할 수 있는 대안이라 말하고 있다.

반면 토지공개념 반대하는 쪽에서는 사유재산인 개인의 토지소유권을 구속하는 것은 자본주의 근간을 흔드는 반자본주의 이념으로 시장경제에 역행하면서 그 피해는 서민들에게 돌아갈 것이라 말한다.
과거에도 토지공개념 3법이라는 토지공개념이 도입된 적이 있다.

1988년 올림픽 이후 주택가격이 급등하자 1989년 노태우 정부에서 부동산가격을 잡기 위하여 토지초과이득세법, 택지소유상한제법, 개발이익환수제법의 토지공개념 3법을 제정하였는데 IMF경제위기가 발생하자 김대중 정부에서 폐지가 되거나 유명무실해졌다.

■ 토지공개념이 부동산시장에 미치는 영향

토지공개념을 포함한 개헌안은 국회로 넘어갔지만 국회통과는 쉽지 않아 보인다.

개헌안이 통과되려면 국회 3/2 이상 동의를 받아야 하고 야당이 부정적인 입장이기 때문이다.

논란도 많고 국회통과도 쉽지 않은 개헌안에 토지공개념을 무리하게 넣은 이유는 통과 여부를 떠나 토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에는 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록 하는 토지공개념을 명시함으로써 문재인 정부의 정책 방향성을 명확히 하고 사회적 불평등 심화 문제를 해소하겠다는 의지를 보여주기 위함이다.

여기에 최근 몇 년간 급등한 서울, 세종 등 과열지역의 투기에 대한 경고의 의미도 담으면서 세수확대를 위한 근거도 만드는 현실적인 이유도 있다.

토지공개념의 취지는 필자를 포함한 다수의 국민들이 공감을 하고는 있지만 이미 대부분의 토지가 사유화되었고 국가보다는 개인의 이익추구를 더 큰 가치로 생각하고 있는 현재 시대상황에서 토지공개념은 논란에 비해 큰 효과를 기대하기 어렵다.

경제문제를 넘어 이념문제로 번지면서 불필요한 논란이 될 수 있고 굳이 토지공개념이 아니더라도 부동산규제는 얼마든지 할 수 있고 보유세 인상도 추진할 수 있기 때문이다.

토지공개념을 개헌안에 집어넣음으로써 부동산투기를 잡겠다는 정부의 강력한 의지를 다시 확인했듯이 주택시장이 급랭하지 않는 한 쉽게 풀어주지는 않을 것이고 입주물량 증가와 작년 8·2대책에서 나온 강력한 규제가 누적되고 있으며 대출규제 강화와 금리인상까지 감안하면 시장상황을 따라가면서 위험관리를 할 필요가 있다.

김인만
김인만부동산연구소장
김인만부동산스쿨 대표